第一條為了加強(qiáng)市區(qū)商品住宅專項(xiàng)維修資金的管理，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，根據(jù)《物權(quán)法》(中華人民共和國主席令第六十二號(hào))、《物業(yè)管理?xiàng)l例》(中華人民共和國國務(wù)院令第504號(hào))、《宿遷市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》（宿政辦發(fā)〔2008〕72號(hào)）等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條凡本市市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一、足額歸集并存入市區(qū)維修資金專戶的住宅專項(xiàng)維修資金使用適用本辦法。

　　第三條專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，承擔(dān)商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)管理。

　　第四條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、對(duì)講門鈴、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第五條宿遷市建設(shè)局和市財(cái)政局負(fù)責(zé)對(duì)市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　第六條住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

　　第七條下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

　?。ㄒ唬┰诒Ｐ奁趦?nèi)的商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用；

　?。ǘ┮婪☉?yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

　?。ㄈ┮婪☉?yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　（四）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

　?。ㄎ澹└鶕?jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維保和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　第八條市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的使用，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┲贫ǚ桨?/p>

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)的意見及查勘結(jié)果，提出維修計(jì)劃建議，制定《維修和更新、改造方案》（附件1）；

　　沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)提出使用建議，并在市建設(shè)局和市財(cái)政局指導(dǎo)下，委托相關(guān)單位制定《維修和更新、改造方案》。

　　（二）業(yè)主確認(rèn)

　　《維修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占相關(guān)建筑物面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意，并在小區(qū)明顯位置進(jìn)行公示。商品房屋面、墻體滲漏，急需維修的，由需要維修的相關(guān)業(yè)主書面同意，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)同意后即可進(jìn)行公示。

　?。ㄈ┺k理申請(qǐng)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位到市建設(shè)局和財(cái)政局辦理專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)，并提交下列材料：

　　1、《宿遷市住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表》（附件2）；

　　2、《維修和更新、改造方案》（附件1）；

　　3、《業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明》（附件3）及《維修和更新、改造方案公示證明》（附件4）。

　　市建設(shè)局和市財(cái)政局在受理專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)時(shí)，要件齊全并符合使用條件的，在接件后3個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)予以審批。

　?。ㄋ模┦┕ふ袠?biāo)

　　業(yè)主委員會(huì)或者受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)方式選擇專業(yè)施工企業(yè)，并與中標(biāo)的施工企業(yè)簽訂工程施工合同。

　　（五）竣工驗(yàn)收

　　工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、施工企業(yè)及市建設(shè)局、財(cái)政局負(fù)責(zé)共同對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》（附件5）。

　　（六）工程決算

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用計(jì)入維修和更新、改造成本。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照審計(jì)的結(jié)果填寫《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》（附件6），并進(jìn)行公示。

　?。ㄆ撸┕こ炭钪Ц?/p>

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位到市建設(shè)局和財(cái)政局辦理住宅專項(xiàng)維修資金付款手續(xù)，并提交下列材料：

　　1、《宿遷市住宅專項(xiàng)維修資金付款審批表》（附件7）；

　　2、《工程招投標(biāo)證明》（附件8）；

　　3、與施工單位簽定的施工合同；

　　4、《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》及《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明》（附件9）；

　　5、工程審計(jì)決算書及發(fā)票（查驗(yàn)原件留存復(fù)印件）；

　　6、《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》（附件5）。

　　市建設(shè)局和財(cái)政局自受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)，將維修和更新、改造工程款支付到施工單位，并按照分?jǐn)偳鍍?cè)從相關(guān)業(yè)主個(gè)人賬戶中核減。

　　第九條因維修和更新、改造工程需要造成業(yè)主自用部位裝修損壞的，應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者給予合理補(bǔ)償，費(fèi)用計(jì)入維修和更新、改造成本。

　　第十條本辦法自公布之日起施行。

　　附件：1、維修和更新改造方案

　　2、宿遷市住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表

　　3、業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明

　　4、維修和更新改造方案公示證明

　　5、維修和更新改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

　　6、維修和更新改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)

　　7、宿遷市住宅專項(xiàng)維修資金付款審批表

　　8、工程招投標(biāo)證明

　　9、維修和更新改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明

附件1：
維修和更新、改造方案

一、項(xiàng)目概況
          項(xiàng)目由           開發(fā)建設(shè)，坐落于          ，結(jié)構(gòu)為        ，共有       幢，      戶，
         平方米，      年    月竣工，已超過房屋保修期。
二、申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金的原因
據(jù)業(yè)主反映和現(xiàn)場查勘，項(xiàng)目            （樓棟號(hào)）存在
                                                   
                                的情況，嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活，需要申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行修繕。
三、維修和更新、改造內(nèi)容
                                             
                                              。
四、維修和更新、改造費(fèi)用
經(jīng)查詢，本次申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金的          （樓棟號(hào)）共有專項(xiàng)維修資金余額               元。
工程預(yù)算費(fèi)用為           元，涉及    戶、      平方米，每平方米分?jǐn)傎M(fèi)用為      元/平方米，按照受益業(yè)主所擁有的商品住宅建筑面積的比例分?jǐn)偟綉?。該方案?jīng)專有部分占相關(guān)建筑物面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意后，維修和更新、改造工程費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主個(gè)人賬戶中核減。
五、維修和更新、改造組織方式
本次維修和更新、改造工程以      招標(biāo)方式確定施工企業(yè)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定       （委托、不委托）專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行審核。
工程竣工后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、施工企業(yè)及市建設(shè)局、財(cái)政局對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并共同簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。
擬于      年    月    日起，以               方式對(duì)維修和更新、改造方案進(jìn)行業(yè)主書面確認(rèn)。
六、決算費(fèi)用約定
決算費(fèi)用未超過工程預(yù)算金額的       %時(shí)，業(yè)主視為同意，最終按照決算費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?，并從相關(guān)業(yè)主個(gè)人賬戶中核減。

業(yè)主委員會(huì)主任（簽字）          單位負(fù)責(zé)人（簽字）
業(yè)主委員會(huì)副主任（簽字）
年    月    日               年    月    日
（業(yè)主會(huì)蓋章）            （物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章）

附件3：
業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明

為了保障住宅的正常使用和共用設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)，根據(jù)實(shí)際情況，　　　　　  　　項(xiàng)目擬于　　　年　　月對(duì)已超過保修期的　　　   　　　　　  　（共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行維修和更新、改造，涉及　       　　戶業(yè)主，建筑面積
　　　  　平方米，工程預(yù)算　　　　　元。
維修和更新、改造方案已于     年    月    日，經(jīng)業(yè)主書面確認(rèn)，      戶業(yè)主同意使用專項(xiàng)維修資金，占應(yīng)確認(rèn)業(yè)主戶數(shù)的    ％，其擁有房屋建筑面積　　　  　平方米，占應(yīng)確認(rèn)建筑面積的    ％。根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，已有超過專有部分占相關(guān)建筑物面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意使用專項(xiàng)維修資金。
《維修和更新、改造方案書面確認(rèn)明細(xì)表》等申請(qǐng)資料真實(shí)，如有虛假，愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
特此證明
附：維修和更新、改造方案書面確認(rèn)明細(xì)表原件

業(yè)主委員會(huì)主任（或相關(guān)業(yè)主）（簽字）  單位負(fù)責(zé)人（簽字）
業(yè)主委員會(huì)副主任（簽字）
年　　月　　日                 年　　月　　日
（業(yè)主會(huì)蓋章）              （物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章）
維修和更新、改造方案書面確認(rèn)明細(xì)表

業(yè)主在進(jìn)行書面確認(rèn)前，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀維修和更新、改造方案內(nèi)容并注意以下事項(xiàng)：1、書面確認(rèn)必須由業(yè)主本人簽字；2、維修和更新、改造費(fèi)用按建筑面積分?jǐn)偅瑥南铝邢嚓P(guān)業(yè)主個(gè)人賬戶中核減。

附件4：

維修和更新、改造方案公示證明

坐落于           的       項(xiàng)目，對(duì)已超過保修期的　　　
  　　　　　  　（共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）實(shí)施維修和更新、改造，其《維修和更新、改造方案》、《業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明》已于     年    月    日起，采取             方式進(jìn)行公示，公示期    天。
以上情況真實(shí)，如有虛假，愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
特此證明

業(yè)主委員會(huì)主任（簽字）        
單位負(fù)責(zé)人（簽字）
業(yè)主委員會(huì)副主任（簽字）         

　    年　　月　　日            年　　月　　日
（業(yè)主會(huì)蓋章）         （物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章）

附件5：

維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

工程名稱：                              

組織單位（蓋章）：                        

竣工工程驗(yàn)收組成員名單

工  程  概  況

附件6：
維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)

         項(xiàng)目維修和更新、改造工程已驗(yàn)收合格，現(xiàn)按照維修和更新、改造工程決算費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?，并從下列相關(guān)業(yè)主個(gè)人帳戶中核減。

業(yè)主委員會(huì)主任（簽字）                        單位負(fù)責(zé)人（簽字） 
業(yè)主委員會(huì)副主任（簽字）                     
年   月   日                                  年   月   日
（業(yè)主會(huì)蓋章）                             （物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章）

附件8：
工程招投標(biāo)證明

為了保障住宅的正常使用和共用設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)，根據(jù)《宿遷市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》第二十一條的有關(guān)規(guī)定，           項(xiàng)目于     年    月以     招標(biāo)方式對(duì)已超過保修期的                        （維修和更新、改造工程）進(jìn)行招標(biāo)確定施工企業(yè)。
該項(xiàng)目投標(biāo)單位有              、                  
            、              ，其投標(biāo)的標(biāo)價(jià)分別為      
        、          、         。經(jīng)對(duì)投標(biāo)單位的企業(yè)資信、工程質(zhì)量、投標(biāo)標(biāo)價(jià)、施工工期等因素進(jìn)行評(píng)議，最終確定中標(biāo)單位為            ，其中標(biāo)的標(biāo)價(jià)為             。
以上情況真實(shí)，如有虛假，愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
特此證明

業(yè)主委員會(huì)主任（簽字）         單位負(fù)責(zé)人（簽字）
業(yè)主委員會(huì)副主任（簽字）

　    年　　月　　日            年　　月　　日　
（業(yè)主會(huì)蓋章）          （物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章）

附件9：

維修和更新、改造方案工程決算費(fèi)用
分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明

坐落于          的       項(xiàng)目《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》已于   年   月   日起，采取         方式進(jìn)行公示，公示期    天。
以上情況真實(shí)，如有虛假，愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
特此證明

業(yè)主委員會(huì)主任（簽字）
單位負(fù)責(zé)人（簽字）
業(yè)主委員會(huì)副主任（簽字）

　    年　　月　　日            年　　月　　日
（業(yè)主會(huì)蓋章）         （物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章）